Beim Hauskauf ist die Euphorie häufig größer als die Vorsicht. Helle Räume, schöner Garten, gute Lage — und dann wird unterschrieben. Was hinter Tapeten, unter Bodenbelägen oder über der Decke steckt, bleibt unentdeckt.
Ein Sachverständiger geht systematisch vor. Hier sind die zehn Stellen, die bei einer Vor-Kauf-Begehung immer zuerst in den Fokus kommen — und warum.
1. Keller und Bodenplatte
Feuchte Keller sind das häufigste und eines der kostspieligsten Probleme bei Bestandsgebäuden. Wir prüfen Abdichtungen, Drainagen, Wandoberflächen und den Geruch. Feuchtigkeitsflecken an der Wand, Ausblühungen (weißlich-kristalline Ablagerungen) und modrig riechende Luft sind klassische Hinweise.
2. Dach und Dachstuhl
Von außen kann ein Dach ordentlich wirken und trotzdem von innen bereits Schäden aufweisen. Im Dachstuhl prüfen wir Holzqualität, Anzeichen für Feuchteeintritt, Schwarzschimmel an Sparren und den Zustand der Dämmung. Ein undichtes Dach gehört zu den teuersten Schäden überhaupt.
3. Fassade und Mauerwerk
Risse in der Fassade sind nicht immer kosmetisch. Besonders diagonal verlaufende Risse an Fenstern oder Türen können auf Setzungsbewegungen hinweisen. Wir prüfen auch Verfärbungen, Ausblühungen und sichtbare Feuchteeintritte.
4. Fenster und Laibungen
Alte Fenster bedeuten Energieverlust. Neue Fenster in schlecht gedämmten Leibungen bedeuten Schimmelrisiko. Wir prüfen beides — den Zustand der Fenster selbst und die bauphysikalische Situation der angrenzenden Wand.
5. Heizungsanlage und Warmwasser
Alter der Anlage, Wartungshistorie, Effizienzklasse, Zustand der Rohrleitungen — das sind die wichtigsten Punkte. Eine Heizungsanlage, die in den nächsten Jahren ersetzt werden muss, kostet 10.000 bis 20.000 Euro. Das sollte in die Preisverhandlung einfließen.
6. Elektroinstallation
Aluminiumleitungen (bis ca. 1970er), fehlende FI-Schutzschalter, überlastete Verteiler — alte Elektroinstallationen sind ein Sicherheitsrisiko. Wir führen keine Elektroprüfung durch, machen aber auf offensichtliche Mängel aufmerksam.
7. Bäder und Feuchtbereiche
Verfugungen, Silikone, Anschlüsse an Wanne und Dusche — überall dort, wo dauerhaft Wasser anfällt, entstehen Schäden, wenn die Abdichtungen nicht stimmen. Schimmel hinter Fliesen lässt sich nicht immer sehen, aber oft riechen.
8. Innenwände und Decken
Feuchteflecken, abgeplatzte Farbe, Verfärbungen, Wölbungen — jede Abweichung von einem normalen Wandbild ist ein Hinweis. Besonders tückisch: frisch renovierte Räume können Schäden überdecken.
9. Kellerdecke und Trennwände
Tragende Wände, die durch Umbaumaßnahmen verändert wurden, sind ein häufiges Problem in Bestandsgebäuden. Auch Holzdecken zwischen Kellergeschoss und Erdgeschoss zeigen oft Schäden durch Feuchtigkeit oder Schädlingsbefall.
10. Außenanlagen und Entwässerung
Gefälle von Terrassen und Wegen sollte vom Haus weg führen — nicht auf das Fundament zu. Falsch angelegte Entwässerungen sind ein häufiger Eintrittsweg für Feuchtigkeit in den Keller.
Was die Begutachtung bringt
Der Wert einer professionellen Vor-Kauf-Begehung liegt selten darin, dass ein Haus als „nicht kaufbar“ bewertet wird. Der Wert liegt darin, dass Sie wissen, was Sie kaufen: welche Mängel bestehen, was sie kosten werden, und was das für den Kaufpreis bedeutet.
In vielen Fällen haben unsere Auftraggeber mit dem Mangelbericht den Kaufpreis um ein Vielfaches des Gutachterhonorars reduziert.
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